⚡ Kurzfassung
- Kaufen lohnt oft ab 10+ Jahren Haltedauer, stabilen Finanzen und realistischen Instandhaltungskosten (1–2 % p. a.).
- Mieten bietet maximale Flexibilität, geringes Risiko und spart Transaktions-/Sanierungskosten bei unklarem Zeithorizont.
- Opportunitätskosten sind zentral: Eigenkapital/Tilgung könnten alternativ in ETFs arbeiten.
- Zinsbindung, Tilgung und Puffer für Anschlussfinanzierung bestimmen das Risiko maßgeblich.
- Rechne mit Gesamtkosten (Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Steuern/Abgaben) statt nur Rate vs. Miete.
- Nächster Schritt: Szenarien mit realistischen Annahmen durchrechnen und 10‑Jahres‑Plan prüfen.
✅ Schnell-Checkliste
- Bleibe ich voraussichtlich 10+ Jahre am Standort?
- Habe ich 20–30 % Eigenkapital plus Rücklagen (6–12 Monatskosten)?
- Trage ich Rate + 1–2 % p. a. Instandhaltung komfortabel?
- Welches Risiko trage ich bei Anschlusszins +2–3 %-Punkte?
- Wie schneiden Alternativen (Miete + ETF‑Sparen) in 10–20 Jahren ab?
- Ist Flexibilität (Job, Familie, Umzug) mir aktuell wichtiger als Eigentum?
📊 Vergleich auf einen Blick
| Kriterium | Mieten | Kaufen |
|---|---|---|
| Flexibilität | Hoch | Niedrig (Transaktionskosten) |
| Planbarkeit | Mittel (Mietsteigerung) | Hoch (Zinsbindung), Risiko bei Anschlusszins |
| Startkosten | Niedrig (Kaution) | Hoch (Kaufnebenkosten, EK) |
| Laufende Kosten | Transparent | Instandhaltung 1–2 % p. a., Hausgeld |
| Vermögensaufbau | Indirekt (ETF-Sparen) | Direkt (Tilgung + evtl. Wertsteigerung) |
| Risiko | Gering | Zins-/Standort-/Objektrisiko |
„Soll ich kaufen oder mieten?“ – eine der wichtigsten Geldentscheidungen deines Lebens. Die Wahrheit: Es gibt keine Einheitsantwort. Beides kann richtig sein – abhängig von Zeit, Ort, Finanzen und Zielen.
Dieser Leitfaden hilft dir, nüchtern zu vergleichen: Kosten, Flexibilität, Risiken – plus Denkrahmen, der über einfache Taschenrechner hinausgeht.
💸 Gesamtkosten: Mehr als Rate vs. Miete
Beim Kauf zählen nicht nur Zins und Tilgung. Rechne unbedingt mit:
- Kaufnebenkosten: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler
- Laufende Kosten: Instandhaltung (Daumenregel 1–2 % p. a. vom Immobilienwert), Hausgeld/Verwalter, Rücklagen
- Versicherungen: Wohngebäude, ggf. Elementar
- Modernisierung/Sanierung: realistisch über die Jahre einplanen
Beim Mieten sind Kosten transparenter: Miete, Nebenkosten, Kaution – und geringere Verantwortung.
🏦 Finanzierung: Zins, Tilgung, Eigenkapital
- Eigenkapital senkt Zinskosten und Monatsrate; 20–30 % sind oft solide.
- Zinsbindung schafft Planungssicherheit; längere Bindung kostet meist etwas mehr Zins, liefert aber Ruhe.
- Tilgung: Höhere anfängliche Tilgung beschleunigt Schuldenabbau.
- Risiko: Was passiert bei Zinserhöhung nach Ende der Bindung? Puffer einkalkulieren.
🔁 Opportunitätskosten: Was kostet dich das gebundene Kapital?
Eigenkapital und Tilgung wären alternativ investierbar (z. B. in breit gestreute ETFs). Vergleiche langfristig:
- Immobilie: mögliche Wertsteigerung + Mietersparnis – Instandhaltung – Nebenkosten – Zins
- Kapitalmarkt: erwartete Rendite, aber volatil
Die „richtige“ Antwort hängt von deinem Zeithorizont, Risikoprofil und Markt ab.
🧭 Flexibilität vs. Bindung
- Mieten: Maximale Beweglichkeit bei Jobwechsel, Familienplanung, Stadtwechsel.
- Kaufen: Stabilität, Planungssicherheit, Gestaltungsfreiheit – aber weniger Flexibilität und Transaktionskosten beim Verkauf.
🧰 Praxis-Check: Passt Kaufen zu dir?
Kauf ist sinnvoll, wenn …
- du voraussichtlich 10+ Jahre bleiben willst,
- du solides Einkommen und Rücklagen hast,
- die Gesamtkosten (inkl. Instandhaltung) gut tragbar sind,
- du die Eigenheimvorteile (Stabilität, Gestaltung) wirklich willst.
Miete ist sinnvoll, wenn …
- Flexibilität wichtig ist,
- der Immobilienmarkt überteuert wirkt,
- dein Einkommen/Ort sich bald ändern kann,
- du lieber mobil und breit investiert bleibst.
🧮 Rechne selbst – mit realistischen Annahmen
Berücksichtige in jedem Vergleich:
- Instandhaltung (1–2 % p. a.),
- Nebenkosten Kauf/Verkauf,
- Mietsteigerungen,
- Opportunitätskosten deines Eigenkapitals,
- realistische Wertentwicklung.
Kleine Stellschrauben ändern das Ergebnis stark – Szenarien durchspielen lohnt sich.
✅ Fazit
Kaufen ist kein Automatismus – und Mieten kein „Geld verbrennen“. Beides kann exzellent sein. Wähle, was zu deinem Leben heute und in 10 Jahren passt – und rechne ehrlich.
Wenn du Stabilität und Gestaltungsfreiheit willst, über Jahre bleiben wirst und die Gesamtkosten tragen kannst, ist Kaufen stark. Wenn Flexibilität, Karrierechancen und Liquidität Priorität haben (oder der Markt überhitzt ist), ist Mieten klug – und gibt dir Zeit und Freiheit.